Проект являлся частью проекта «BEEN» и был включен в совместное заявление Министерства регионального развития Российской Федерации и Федерального министерства транспорта, строительства и городского развития Германии от 10.10.2007г. Работы проводились в рамках соглашения между Правительством Санкт-Петербурга и Федеральным министерством транспорта строительства и городского развития Германии от 06.12.2007г.

 

Проект продложался с 2003 по 2009 годы. 

Цель  проекта

Планировании,  проведении  и  финансировании энергосберегающей санации панельного жилого дома, являющегося типичным примером для  панельных  многоквартирных  домов  России.  В  санируемом  здании  представлена

репрезентативная  среднестатистическая  группа  жильцов.  Санация  должна  была  быть осуществлена без отселения жильцов по немецкому образцу. Проект был инициирован из следующих  соображений:  большого  потенциала  не санированных  панельных  домов,  до сих  пор  незначительных  инвестиций  в  эту  область  и  недостаточного ноу-хау  для энергосберегающей санации зданий в России.

Основная  задача  проекта

Проведение исследований, определение  необходимых  строительных  работ, оценка  строительных  и  финансовых  затрат,  проверка  возможностей  кредитного финансирования  с  учётом  накоплений  ТСЖ  и  собственных финансовых  возможностей собственников.  Кроме того были изучены и проверены условия государственной  и муниципальной поддержки санации.

Задача  Партнёрства

Организация политического  сопровождении  проекта  в  городской администрации  и  Законодательном  собрании  Санкт-Петербурга,

Поддержка  ТСЖ  1160, участие  в подготовке  заявки  на  средства  ГК "Фонд реформирования ЖКХ", 

Организация технической и  экономической инвентаризации  объекта  и  экспертиз,  предоставление необходимых данных  и  обеспечения их контроля.

Заказчики проекта

• Федеральное министерство транспорта, строительства и городского  развития (БMВБС),

• Федеральное ведомство по  строительству  и  организации территорий (ББР) совместно с банковской группой КфВ, отделение Бонн.

За проведение проекта отвечала Инициатива ­Жилищное хозяйство в Восточной Европе (ИВО), при активной поддержке Инженерного бюро по разработке и координации строительных проектов  IPBB ГмбХ,  Берлин. 

Участники с  российской стороны

• Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга,

• Товарищество собственников жилья №1160 (№ТСЖ 1160),

• Некоммерческое  партнёрство «Городское объединение домовладельцев»,  Санкт-Петербург.

Социально-экономическая значимость проекта

Типовые крупнопанельные жилые дома 137 массовой серии, составляю 17% жилищного фонда Санкт-Петербурга, они построены в 80-90 годах и нуждаются в капитальном ремонте.
Исследование национальных стратегий в контексте целей Европейского союза, а также обзор потенциальных возможностей энергосбережения в жилищном фонде, полученный Жилищным Комитетом и Городским объединением домовладельцев в результате участия в международных проектах «BEEN - Baltic Energy Efficiency Network for the Building Stock/ Прибалтийская сеть энергосбережения в жилищном фонде» с участием Германии, Латвии, Литвы, Эстонии и Белоруссии. (2005-2008 г.г.) и «Сеть BENN» (2008-2010 г.г.), определили, что в структуре жилищного фонда Санкт-Петербурга оптимальный экономический эффект от проведения энергосберегающих мероприятий может быть достигнут в крупнопанельные многоэтажные жилые дома, 1950 - 1990 г.г.

Поэтому пилотными объектами проекта выбраны типовые крупнопанельные жилые дома 137 массовой серии. Объединения собственников жилья являются ведущей формой прямого управления жилищным фондом Санкт-Петербурга. В настоящий момент в структуре системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга по данным Жилищного Комитета ТСЖ, ЖСК, ЖК - 18,5%.

Объект санации

Объектом энергосберегающей санации стал жилой дом, расположенный по адресу: Индустриальный проспект, дом 11, корпус 2. Имеет 10 758 кв. м. общей площади. В доме 214 квартир. Собственник дома – ТСЖ №1160. В домашних хозяйствах зарегистрировано 454 человека, из которых 271 находятся в трудоспособном возрасте, 130 – пенсионеры.

Предложения по санации

Были разработаны варианты типовой проектно-сметной документации энергосберегающей реконструкции здания и график работ для массовой 137 серии крупнопанельных жилых зданий. Кроме того, был разработан план строительно-монтажных работ проекта комплексной санации многоквартирного  дома, начиная от подготовки проекта, до сдачи под ключ. При условии проведения пилотного проекта комплексной санации без отселения жильцов, подготовка проекта составит 28 дней, проектирование 214 дней, а проведения строительных работ – 117 дней.

Работу выполнили: ЗАО «Строительные традиции» и Geschäftsführer Ingenieurbüro für Projektent-wicklung und Baubetreuung GmbH.

Наименование вида работ                                                                       Проценты

• Суммарная экономия расходов на отопление

• после реализации комплекса

• энергосберегающих мероприятий                                                       50% -55%

• Утепление внешних стен                                                                    24% -28%

• Новые окна                                                                                       23% -26%

• Радиаторы, современные трубы, запорные

• клапаны на стояках и радиаторные вентили                                                    15%

• Счетчики учета и расчет расходов

• по фактическому потреблению                                                               до 15%

• Автоматизация теплового узла                                                               до 10%

• Утепление перекрытий верхнего этажа                                                  4% -5%

• Утепление отопительного трубопровода на техническом этаже              до 2,5%

• Утепление перекрытий подвала                                                             2% -3%

Расчетная стоимость санации

Общая стоимость энергосберегающей санации.

Общая стоимость санации в ценах 2009 года (вкл. дополнительные расходы 13,5 %) по результатам Прикладного исследования по энергосберегающей санации и модернизации жилого панельного дома в Санкт-Петербурге, проведенного Инициативой Жилищное хозяйство в Восточной Европе (ИВО, ФРГ) и Федеральным министерством транспорта, строительства и городского развития Германии, составила - 2,7 млн. €, в среднем в размере 254 € /  кв. м общей площади квартир, включая:  ремонтные работы по общей собственности, ремонтные работы по индивидуальной собственности.

Предложение по финансированию ремонтные работы по общей собственности:

• 50% или 32180,83 тыс. рублей ГК «Фонд содействия реформирования ЖКХ»;

• 45 % или 28962,74 тыс. рублей бюджет Санкт-Петербурга;

• 5% или 3218,083 тыс. рублей собственники ТСЖ №1160.

Согласованный сводный сметный расчет Комплексного капитального ремонта (с модернизацией лифтового хозяйства) общедолевой собственности в ценах 2009 года с учетом региональных расценок составил по оценке ЗАО «Строительные традиции» 64361,65 тыс. рублей.

Предложения по финансированию энергосберегающей санации в квартирах индивидуальной собственности:
Льготный кредит: ставка процента 7 % и 5 % погашение кредита в год, срок кредитования 12 лет. Размер кредита около 700.000 € = 23,8 млн. рублей (обменный курс 1: 34):
средняя кредитная нагрузка на 1 кв. м. в год: около 7,78 € = 265 рублей,

средняя кредитная нагрузка на квартиру в месяц: около 32,60 € = 1.108 рублей.

Политическая поддержка

• Проект был включен в совместное заявление Министерства регионального развития Российской Федерации и Федерального министерства транспорта, строительства и городского развития Германии от 10.10.2007 г.

• Работы велись в рамках соглашения между Правительством Санкт-Петербурга и Федеральным министерством транспорта строительства и городского развития Германии от 06.12.2007 г.

Итоги проекта

В результате немецко-российского  проекта  были  разработаны предложения по проведению комплексной санации панельного дома с учётом всех энергосберегающих мероприятий, а также  мероприятий,  не  связанных  с  экономией  энергии,  но  технически  необходимых.  Была  предложена  концепция  санации  с  различными  вариантами  финансирования, включая  долгосрочные  кредиты  с  выгодными  процентными ставками.  Учитывая предложенные условия и экономию затрат на энергию после санации, рефинансированиесанации для жителей с социальной точки зрения были оценены как допустимые. 
Реализация  предложенной  концепции  санации  не  была  осуществлена  из-за отсутствия определённых  рамочных  условий:  не  были  получены  необходимые  решения  собрания собственников  о  проведении  комплексной  санации,  большинство  членов  собрания собственников  отклонили  возможность  кредитного  финансирования.  К  тому  же  в  ходе проекта администрацией Санкт-Петербурга на городском уровне не была подана заявка на получение субсидий из средств Фонда для санации общей собственности.

Вывод

За счет средств Фонда и бюджета Санкт-Петербурга в 2009 году можно было провести полный капитальный ремонт общедолевой собственности примерно в 70 многоквартирных домов (200 квартир в одном здании) с учѐтом условий и затрат, определѐнных в немецко-российском пилотном проекте.Информационные материалы.

Материалы исследовательской программы

Отраслевые исследования Федерального министерства транспорта, строительства и городского развития (БMВБС) и Федерального научно-исследовательского института по развитию строительства, городов и регионов (ББСР) совместно с КфВ - банковской группой Кредитного учреждения по реконструкции, отделение Бонн, ФРГ Федеральное министерство транспорта, строительства и городского развития, Берлин:

•  «Концепция санации и модернизации многоквартирного крупнопанельного дома». Май 2007 года.

• Заключительный отчет «Прикладное исследование по энергосберегающей санации и модернизации многоквартирного панельного дома в Санкт-Петербурге». Октябрь 209 года.